Hay dos precios para cada piso en Madrid.
El primero es el que ves en Idealista: lo que el vendedor pide. El segundo es el que figura en la escritura: lo que el comprador pagó de verdad. Entre uno y otro hay, de media, un abismo que nadie te enseña.
Nosotros trabajamos con el segundo. Cada semana descargamos las ventas escrituradas del Registro de la Propiedad y las comparamos con los anuncios de la zona. La semana pasada hicimos el ejercicio completo en Chamberí: 47 ventas escrituradas [verificar: sustituir por cifra real] frente a sus precios de anuncio.
Lo que encontramos
De media, los pisos de Chamberí se anunciaron un 9,4% por encima de lo que acabaron escriturando [verificar]. Pero la media esconde lo importante: la dispersión.
Calle de Galileo: anunciado en 540.000 €, escriturado en 498.000 €. Diferencia: −42.000 € (−7,8%).
Calle de Vallehermoso: anunciado en 472.000 €, escriturado en 461.000 €. Diferencia: −11.000 € (−2,3%).
¿Por qué unos caen un 11% y otros un 2%? Planta, orientación, estado… y sobre todo el precio de salida. Los que salieron ajustados a escrituras se vendieron en semanas. Los que salieron «a ver si cuela» acabaron negociando a la baja después de meses.
Por qué Idealista no puede enseñarte esto
No es una crítica: es una limitación técnica. Los portales solo ven anuncios. No ven escrituras. Su «valoración» es una estimación basada en lo que piden tus vecinos, no en lo que consiguen. Es como calcular tu sueldo mirando ofertas de trabajo en lugar de nóminas.
El Registro, en cambio, no opina: registra. Cada venta escriturada es un hecho. Y los hechos, calle por calle, son lo único que un comprador con hipoteca puede pagar.
Qué significa esto si vas a vender
Dos errores, y ambos cuestan dinero:
Error 1: salir por encima. Tu piso se queda meses anunciado, acumula «días en portal» (los compradores lo ven), y acabas vendiendo por debajo de lo que habrías conseguido saliendo bien desde el principio.
Error 2: salir por debajo. Vendes en dos semanas y brindas… hasta que descubres que el vecino, con un piso peor, escrituró 40.000 € más. Ese dinero no vuelve.
El precio correcto no es una opinión. Es un cálculo con datos de escrituras.
Cómo lo calculamos (metodología)
Cruzamos tres fuentes: ventas escrituradas del Registro (MVI Compraventas), características reales del inmueble (metros, planta, estado, orientación) y la fiscalidad vigente en 2026 (IRPF 19–28%, plusvalía municipal). El resultado no es un rango de 200.000 € como el de los portales: es una cifra defendible, calle por calle.
Y te la explicamos por teléfono o en persona, con nombre y apellidos. Porque un número sin explicación no sirve para tomar la mayor decisión financiera de tu vida.
¿Cuánto te quedaría a ti?
La calculadora gratuita estima tu precio de venta con escrituras reales y te resta IRPF, plusvalía y gastos. Sin compromiso: el informe es tuyo.