Vendí mi piso en Madrid: esto es lo que pagué en impuestos (y lo que casi regalo por no saberlo)

Vendí mi piso por 300.000 €. Lo había comprado por 200.000 €. En mi cabeza, la cuenta era sencilla: 100.000 € de ganancia.

La cuenta de Hacienda fue otra.

La factura, línea por línea

IRPF: 21.880 €. La ganancia tributa en la base del ahorro con los tramos de 2026: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €. Sobre 100.000 € de ganancia, la cuenta da 21.880 €. Ni un euro menos.

Plusvalía municipal: 3.500 € [verificar: cifra ilustrativa según ayuntamiento y años]. El impuesto del suelo, que pagas aunque el piso haya perdido valor de mercado. Sí, has leído bien.

Total: 25.380 € que no estaban en mi «cuenta de cabeza». Mi ganancia real no era 100.000 €. Era 74.620 €.

Lo que casi regalo

Y aquí viene lo grave: estuve a punto de pagar de más. Tres exenciones existen y casi nadie las revisa antes de firmar:

1. Reinversión en vivienda habitual. Si reinviertes lo ganado en otra vivienda habitual en dos años, la ganancia queda exenta. Yo me mudaba de alquiler… y nadie me lo había explicado hasta que pregunté.

2. Compensación de pérdidas. Tenía unas acciones en pérdidas de 2023. Se pueden compensar con la ganancia del piso, hasta el 25% [verificar]. Mi banco jamás me lo dijo.

3. Mayores de 65. No era mi caso, pero si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia está exenta al 100%. Mucha gente lo desconoce y paga lo que no debe.

Lo que haría distinto hoy

Pediría el cálculo fiscal antes de poner el precio, no después de firmar las arras. Porque el precio lo negocias con el comprador, pero los impuestos los negocias con nadie: o los conoces o los pagas.